Satılık Daire Gezisinde Sorulacak 25 Soru

Ev gezileri hızlı geçer ve çoğu alıcı en önemli soruları sormadan çıkar. Bu listeyi telefonuna kaydet; her gezide aynı soruları sorduğunda evleri gerçekten karşılaştırabilir hâle gelirsin.

Bina hakkında (1–7)

1. Bina kaç yılında yapıldı, ruhsat tarihi nedir?
2. Kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı? İskân alınmış mı?
3. Bina güçlendirme gördü mü? Yapı denetim kayıtları var mı?
4. Çatı, asansör, dış cephe gibi büyük bakımlar ne zaman yapıldı?
5. Yakın zamanda planlanan ortak gider veya yenileme var mı?
6. Binada kaç daire var, kaçı kiracı?
7. Yönetim aktif mi, aidat düzenli toplanıyor mu?

Daire hakkında (8–16)

1. Net ve brüt metrekare tam olarak kaç?
2. Hangi cepheye bakıyor, gün ışığını hangi saatlerde alıyor?
3. Isıtma tipi ne? Son bir yılın ısınma gideri ne kadardı?
4. Pencereler ve dış cephe yalıtımlı mı?
5. Su basıncı ve sıcak su sistemi nasıl?
6. Elektrik tesisatı yenilendi mi?
7. Rutubet, küf veya su sızıntısı geçmişi var mı?
8. Balkon kapatıldı mı? Projeye aykırı imalat var mı?
9. Hangi demirbaşlar evle birlikte kalacak?

Çevre ve komşuluk (17–21)

1. Gürültü durumu nasıl? (ana cadde, okul, işyeri, ibadethane yakınlığı)
2. Otopark var mı, dairelere tahsisli mi?
3. En yakın toplu taşıma durağına gerçek yürüme süresi ne kadar?
4. Market, okul, sağlık ocağı mesafeleri ne?
5. Çevrede devam eden veya planlanan inşaat var mı?

Satış süreci (22–25)

1. Tapu üzerinde ipotek, haciz veya şerh var mı?
2. Satıcı tapuda kayıtlı malik mi? Vekâletle işlem yapılacaksa kapsamı ne?
3. Evde kiracı var mı, varsa sözleşmesi ne zaman bitiyor?
4. Fiyatta pazarlık payı var mı, ödeme takvimi nasıl planlanıyor?

Gezide yapılacak üç pratik kontrol

• Tüm muslukları aynı anda aç; su basıncını gör
• Tüm prizleri ve ışıkları dene; elektrik panosuna bak
• Dolap arkaları, banyo ve balkon birleşimlerinde rutubet izi ara

Mümkünse evi iki kez, farklı saatlerde gez. Gündüz aydınlık görünen bir daire, akşam gürültülü bir caddeye bakıyor olabilir.

Soruları nasıl sormalı?

Sorulardan çok, yanıtların tutarlılığı bilgi verir. Üç pratik kural:

1. Açık uçlu sor. “Aidat yüksek değil, değil mi?” yerine “Aidat ne kadar ve neleri kapsıyor?” diye sor.
2. Belge iste. Sözlü yanıtı belge ile teyit etmek, kötü niyeti değil özensizliği de ortaya çıkarır.
3. Aynı soruyu iki kez sor. İlk gezide ve ikinci gezide alınan farklı yanıtlar dikkat çekicidir.

Yanıtları okuma rehberi

İkinci gezide bakılacaklar

• Farklı bir saatte gel (akşam veya hafta sonu)
• Komşularla kısa bir sohbet et
• Bina girişi, merdiven ve ortak alanların bakım durumunu gözle
• Otopark doluluğunu akşam saatinde gör
• Yönetimden aidat ve planlı bakım bilgisi al
• İlk gezide not ettiğin şüpheli noktaları tekrar kontrol et

Geziden sonra 10 dakika ayır

Evden çıkar çıkmaz notlarını tamamla: fiyat, net m², aidat, ısınma, eksikler ve genel izlenim. Fotoğrafları adlandır. Bu 10 dakika, üç ev sonra hangi evin hangisi olduğunu hatırlamanı sağlar ve karşılaştırmayı mümkün kılar.

Gezi öncesi 10 dakikalık hazırlık

• İlan metnini kaydet; gezide söylenenlerle karşılaştıracaksın
• Bu soru listesini telefonunda açık tut
• Şerit metre, el feneri ve priz denemek için küçük bir şarj aleti al
• Pusula/harita uygulamasıyla cephe yönünü önceden bak
• Bölgeyi uydu görünümünde incele: inşaat, ana cadde, okul yakınlığı
• Benzer dairelerin ilan fiyatlarına bak — karşılaştırma zemini oluştur

Oda oda kontrol rehberi

Salon

• Gün ışığı hangi saatlerde ve ne kadar giriyor?
• Mobilya yerleşimi için duvar uzunlukları yeterli mi? (şerit metreyle ölç)
• Radyatör/klima konumu kullanımı kısıtlıyor mu?
• Zemin düz mü, parke/seramik ek yerlerinde kabarma var mı?

Mutfak

• Tezgâh uzunluğu ve dolap hacmi yeterli mi?
• Davlumbaz bacası var mı, çalışıyor mu?
• Su basıncı nasıl? Lavabo altında nem veya leke var mı?
• Beyaz eşya için priz ve bağlantılar uygun yerde mi?
• Çöp, kiler ve bulaşık makinesi için yer var mı?

Banyo

• Fayans derzlerinde küf veya onarım izi var mı?
• Sifon ve gider tahliyesi hızlı mı?
• Havalandırma (pencere veya aspiratör) var mı?
• Duş/küvet alanında zemin eğimi doğru mu (su birikiyor mu)?
• Sıcak su ne kadar sürede geliyor?

Yatak odaları

• Gardırop için yeterli duvar var mı?
• Dış gürültü yatak odasında ne düzeyde?
• Pencere sızdırıyor mu? (elini kenarlardan geçir)
• Priz sayısı ve konumu kullanışlı mı?

Balkon ve depo

• Balkon kapatılmış mı, projeye uygun mu?
• Balkon zemininde su yalıtımı sorunu var mı?
• Depo/kömürlük hakkı var mı, nerede?

Mevsime göre değişen kontroller

Mümkünse evi iki farklı mevsimde görmek yerine, geçmiş faturaları isteyerek eksik kalan bilgiyi tamamla.

Bina ortak alanları turu

• Apartman girişi, merdiven ve asansörün bakım durumu
• Çatı katı veya teras: su izi, onarım geçmişi
• Bodrum: nem, su basma izi, tesisat durumu
• Sığınak ve depo alanlarının kullanımı
• Otopark düzeni ve dairelere tahsis durumu
• Çöp toplama ve kargo düzeni
• Yangın merdiveni ve güvenlik düzenlemeleri

Komşu ve yönetimle konuşma rehberi

Satıcıdan alacağın bilgi doğal olarak tek taraflıdır. Kısa iki sohbet, tabloyu tamamlar.

1. Yöneticiye: Aidat ne kadar, neleri kapsıyor? Planlanan büyük bakım var mı? Aidat ödemeyen daire sayısı nedir?
2. Komşuya: Binada su/ısıtma sorunu yaşanıyor mu? Gürültü durumu nasıl? Otoparkta sıkıntı var mı?
3. Kapıcı/görevliye: Bina ne sıklıkla bakım görüyor? Hangi daireler kiracı?

Gezi sonrası puanlama formu

Her ev için aynı ölçütleri 1–5 arası puanla. Üç evden sonra hangi evin neden öne çıktığını rakamla görürsün.

İkinci gezide sorulacak 6 ek soru

1. İlk gezide gördüğüm şu eksik (…) giderilecek mi, kim karşılayacak?
2. Son 3 ayın aidat dekontunu ve son kış ısınma faturasını görebilir miyim?
3. Tapu kaydının güncel örneğini paylaşabilir misiniz?
4. İskân belgesi ve varsa yapı denetim kayıtlarını görebilir miyim?
5. Satış sürecinde hangi masraf kime ait olacak?
6. Teslim tarihi ve demirbaş listesi konusunda yazılı anlaşabilir miyiz?

Duvar çatlaklarını okuma

Her çatlak yapısal sorun değildir; ama bazıları ciddi uyarıdır.

Kolon ve kirişte çatlak gördüysen, fiyat pazarlığına girmeden önce bir inşaat mühendisine danış.

Nem ve su izlerini bulma

• Dolap arkaları ve köşe duvarlar (en sık küflenen yerler)
• Banyo ve mutfakta tezgâh altı
• Balkon kapısı ve pencere altları
• En üst katta tavan; en alt katta zemin
• Dış duvara bakan odaların alt köşeleri
• Taze boya kokusu — yeni kapatılmış iz olabilir

Elini duvara koy: çevresine göre soğuk ve nemli hissediyorsa, gizlenmiş bir nem kaynağı olabilir.

Net mi brüt mü? Ölçerek anla

İlanlarda metrekare çoğu zaman brüt verilir; yaşanan alan ise nettir. Aradaki fark duvarlar, ortak alan payı ve balkondan oluşur.

1. Her odayı şerit metreyle ölç (en × boy).
2. Oda alanlarını topla; bu yaklaşık net alandır.
3. İlandaki rakamla karşılaştır.
4. Fark %20'den fazlaysa, brüt–net ayrımını satıcıya sor.
5. Balkonun kapalı olup olmadığına dikkat et; kapalı balkon bazen net alana eklenir.

Cephe ve gün ışığı

Pusula uygulamasıyla cepheyi yerinde doğrula; ilan metnine güvenme.

Gezi sonrası 5 dakikalık form

• Adres, fiyat, net/brüt m², oda, kat yazıldı
• Aidat ve ısınma gideri not edildi
• Tespit edilen eksikler listelendi
• Fotoğraflar adlandırıldı
• Genel izlenim 1–5 puanla kaydedildi
• Satıcının yanıt vermediği sorular işaretlendi
• İkinci gezide bakılacaklar yazıldı

Sıfır daire gezisinde değişen sorular

Henüz oturulmamış bir dairede yıpranma göremezsin; bu kez farklı şeylere bakılır.

1. Mahal listesi var mı? Hangi malzeme, hangi marka kullanıldı?
2. Isı ve ses yalıtımı hangi standartta yapıldı?
3. Yapı denetim süreci tamamlandı mı, iskân alındı mı?
4. Ortak alan ve sosyal donatı taahhütleri sözleşmede yazılı mı?
5. Teslim tarihi ve gecikme hâlinde ne olacağı belirli mi?
6. Müteahhidin önceki projeleri teslim edildi mi, ulaşabiliyor musun?
7. Garanti kapsamı ve süresi nedir (tesisat, ısıtma, su yalıtımı)?
8. Aidatın ilk yıl ne olacağı öngörülebiliyor mu?

Sıfır dairede asıl risk yıpranma değil, taahhüdün yazılı olmaması.

Özet: iyi bir gezi nasıl olur?

İyi bir ev gezisi üç şeyi başarır:

1. Karşılaştırılabilir veri üretir. Her evde aynı soruları sorup aynı formu doldurduğunda, üç ev sonra hâlâ sağlıklı karşılaştırma yapabilirsin.
2. Belgeyle doğrulanabilir bilgi toplar. Aidat, ısınma, tapu durumu ve iskân için sözlü yanıt değil belge istersin.
3. Eksikleri rakama çevirir. Tespit ettiğin her eksik, pazarlıkta kullanabileceğin somut bir kalemdir.

Bunu başaran bir gezi, 20 dakikanı alır ama kararının kalitesini belirgin biçimde yükseltir. Aradığın özellikteki evi bulmakta zorlanıyorsan, kriterlerini yazıp teklif toplamayı da deneyebilirsin: aradığın evi tarif ettiğin bir talep oluşturduğunda portföyü uyan emlakçı ve ev sahipleri sana teklif gönderir.

Gezileri karşılaştırılabilir hâle getir

Her ev için aynı alanları doldurduğun küçük bir tablo tut: adres, fiyat, net m², oda, kat, ısıtma, aidat, bina yaşı, eksikler, not. Üç evden sonra tablo olmadan karar vermek zorlaşıyor.

Gezecek uygun ev bulmakta zorlanıyorsan, kriterlerini yazıp teklif toplayabilirsin: aradığın evi tarif ettiğin bir talep oluşturduğunda portföyü uyan emlakçı ve ev sahipleri sana teklif gönderir; sen de yalnızca gerçekten uyan evleri gezersin. Örnek talep metinleri için ev talebi örnekleri sayfasına bakabilirsin.