Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?

Kısa cevap: Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Yani artış tavanı, sözleşmenin yenilendiği aydaki 12 aylık TÜFE ortalama değişim oranıdır.

Taraflar bu oranın altında bir artışta anlaşabilir; üstünde anlaşamaz. Anlaşma yoksa kira bedeli hâkim tarafından, kiralananın durumu da gözetilerek hakkaniyete göre belirlenir — yine aynı oranı aşmamak üzere.

Özet

Yasal çerçeve

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde düzenlenmiştir. Maddenin kurduğu düzen üç basamaklıdır:

1. Taraflar anlaşmışsa: Yenilenen kira dönemine ilişkin anlaşma, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
2. Taraflar anlaşmamışsa: Kira bedeli, kiralananın durumu göz önüne alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir — yine aynı oranı aşmamak üzere.
3. Beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde ve beş yıldan sonraki yenilemelerde: Her beş yılın sonunda kira bedeli, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendirilerek hâkim tarafından belirlenir.

Üçüncü basamak önemli bir farktır: beş yıl dolduğunda artış yalnızca endeksle sınırlı kalmaz; emsal kira bedelleri de hesaba girer. Bu, uzun süreli kiracılıkta beşinci yılın bir eşik olduğu anlamına gelir — hem kiracı hem ev sahibi için.

Hangi TÜFE oranı kullanılır?

En sık yapılan hata, aylık ya da yıllık TÜFE değişimini kullanmaktır. Kanunun esas aldığı ölçü farklıdır: on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı.

Fark şuradan doğar: yıllık değişim, endeksin tek bir aydaki değerini bir yıl öncesiyle karşılaştırır. On iki aylık ortalama değişim ise son on iki ayın ortalamasını, ondan önceki on iki ayın ortalamasıyla karşılaştırır. Fiyatların hızlı değiştiği dönemlerde bu iki sayı birbirinden belirgin biçimde ayrışır.

Bu oran TÜİK'in Tüketici Fiyat Endeksi haber bülteninde her ay yayımlanır. Kira yenilemesinde, yenileme ayına ait oran kullanılır — en son açıklanan ay değil.

Adım adım hesap

1. Yenileme ayını belirle. Sözleşmenin başlangıç ayı, her yıl yenilemenin yapıldığı aydır. Sözleşmede yazılıdır.
2. O aya ait 12 aylık TÜFE ortalama değişim oranını öğren. Kaynak: TÜİK TÜFE haber bülteni.
3. Tavanı hesapla: Mevcut kira × (1 + oran ÷ 100).
4. Anlaşılan oranı uygula. Taraflar daha düşük bir oranda anlaşmışsa o uygulanır.

Örnek

Aylık kira 20.000 TL ve yenileme ayındaki 12 aylık TÜFE ortalama değişim oranı %X olsun:

Burada bilerek bir oran yazmıyoruz: oran her ay değişir ve bu yazının yayımlandığı tarihteki değer, senin yenileme ayında geçerli olmayabilir. Doğru kaynak, yenileme ayına ait TÜİK bültenidir. Bu yazıdaki açıklamalar 4 Kasım 2026 tarihinde yürürlükteki düzenlemeye göre kontrol edilmiştir.

Sık yapılan altı hata

• Yıllık TÜFE'yi kullanmak. Kanun 12 aylık ortalama değişimi esas alır; bu iki sayı birbirinden belirgin biçimde farklı olabilir.
• Yanlış ayın oranını kullanmak. Yenileme ayına ait oran kullanılır, en son açıklanan ay değil.
• Sözleşmeye tavanın üstünde bir oran yazmak. Yazılsa bile aşan kısım geçerli olmaz.
• Artışı kendiliğinden uygulanmış saymak. Artışın kiracıya usulüne uygun bildirilmesi gerekir.
• Beş yıl kuralını atlamak. Beşinci yılın sonunda emsal kira bedelleri de devreye girer.
• Döviz üzerinden kira sözleşmelerinde genel kuralı uygulamak. Yabancı para üzerinden kararlaştırılan kiralarda farklı hükümler söz konusu olabilir; bu durumda uzman görüşü gerekir.

Kiracı için ne anlama geliyor?

Kiracıysan üç şeyi yap:

1. Sözleşmenin başlangıç ayını not et. Artış tartışması bu ay üzerinden yürür.
2. Yenileme ayının TÜFE oranını kendin kontrol et. Kaynak resmîdir ve herkese açıktır; kimseye sormana gerek yok.
3. Artış talebini yazılı iste. Hangi orana dayandığı açıkça yazılsın.

Tavanın üstünde bir artış talep edilirse, aşan kısım geçerli olmaz. Anlaşmazlık sürerse hukuki yola başvurma hakkın saklıdır; bu aşamada bir avukata danışman gerekir.

Artış nedeniyle taşınmayı düşünüyorsan, karar vermeden önce taşınma maliyetini de hesaba kat: nakliye, depozito, yeni eve uyum harcamaları ve iki evin kirasının çakıştığı dönem. Yöntem için işe yakın kiralık ev nasıl bulunur yazısına bakabilirsin.

Ev sahibi için ne anlama geliyor?

Kiraya verensen, tavanı aşan bir artış talebinin hukuken sonuç doğurmayacağını bilmen gerekir. Beş yıllık dönemin sonunda emsal kira bedellerinin de değerlendirmeye girdiğini unutma — bu, uzun süreli kiracılıkta kira bedelinin piyasaya yaklaştırılması için öngörülmüş bir mekanizmadır ve hâkim kararıyla işler.

Pratikte iyi işleyen yaklaşım, artışı zamanında, yazılı ve dayanağını göstererek bildirmek. Dayanağı belirsiz bir talep, kiracının itirazını ve gereksiz bir uyuşmazlığı davet ediyor.

Yeni bir ev arıyorsan

Kira artışı nedeniyle taşınmaya karar verdiysen, hesabı yalnızca kira üzerinden değil aylık toplam üzerinden yap: kira + aidat + ısınma + ulaşım. Depozito ve ek gider kalemleri için depozito, aidat ve ek giderler yazısına bakabilirsin.

Ev ararken dolandırıcılık işaretleri için kiralık ev dolandırıcılığı nasıl anlaşılır, genel çerçeve için kiralık ev ararken nelere dikkat edilmeli yazılarını okumanı öneririz.

Artış nasıl bildirilir?

Kira artışı kendiliğinden işlemez; kiraya verenin talebini kiracıya ulaştırması gerekir. Uygulamada en az sorun çıkaran yol şu:

1. Yazılı yap. Sözlü talep, sonradan ispat edilemez.
2. Dayanağı göster. Hangi aya ait hangi oranın kullanıldığı açıkça yazılsın.
3. Yeni kira dönemi başlamadan ulaştır. Geç kalan bildirim tartışma üretir.
4. Ulaştığını belgele. Noter ihtarnamesi ya da iadeli taahhütlü posta en net yoldur.
5. Yeni tutarı ve başlangıç ayını yaz. “Enflasyon oranında” gibi belirsiz ifadeler yetmez.

Kiracı tarafındaysan: bildirimi aldığında orana itiraz etmeden önce kendin kontrol et. Yenileme ayına ait on iki aylık TÜFE ortalama değişim oranı TÜİK bülteninde açıktır ve hesabı dakikalar içinde doğrulayabilirsin.

Anlaşmazlık büyürse: kira tespit davası

Taraflar kira bedelinde anlaşamazsa, bedel hâkim tarafından belirlenir. Bu yola gitmeden önce bilinmesi gerekenler:

• Hâkim de tavanı aşamaz. Beş yıl dolmamışsa belirleme, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalama değişim oranını geçemez.
• Beş yıl dolduysa çerçeve genişler. TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendirilir.
• Süreç zaman alır. Bu sürede kiracı mevcut bedeli ödemeye devam eder; belirlenen bedel geriye dönük uygulanabilir.
• Uzman görüşü gerekir. Dava yolu bu yazının kapsamı dışındadır; bir avukata danışılmalıdır.

Pratikte uyuşmazlıkların çoğu, orana değil hangi oranın kullanılacağına ilişkin anlaşmazlıktan doğuyor. Dayanağı baştan yazmak, davaların büyük bölümünü gereksiz kılar.

Sözleşmeye ne yazılmalı?

Yeni bir kira sözleşmesi imzalıyorsan, artış maddesini belirsiz bırakma. İyi yazılmış bir madde şunları içerir:

Sözleşmeye yasal tavanın üstünde bir oran yazmak işe yaramaz: aşan kısım geçerli olmaz. Buna karşılık tavanın altında sabit bir oran yazmak geçerlidir ve iki taraf için de öngörülebilirlik sağlar.

Sonuç ve karar rehberi

Kira artışı tartışmasının çözümü tek bir sayıda: yenileme ayına ait 12 aylık TÜFE ortalama değişim oranı. Bu sayı resmîdir, herkese açıktır ve iki taraf için de aynıdır.

Karar rehberi:

• Talep edilen artış tavanın altındaysa — hukuken sorun yok; kendi bütçene göre değerlendir.
• Tavana eşitse — yasal üst sınır uygulanıyor demektir.
• Tavanın üstündeyse — aşan kısım geçerli değildir; yazılı olarak itiraz et.
• Beşinci yıl dolduysa — emsal kiralar da devreye girer; değerlendirme farklı yürür.

Tartışmayı tahminden çıkarıp belgeye bağlamak, her iki tarafın da lehine. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıklar için bir avukata danışmak gerekir.