Ev Alırken Tapu Kaydında Nelere Bakılmalı?

Bir evin fiyatı, konumu ve görüntüsü ne kadar iyi olursa olsun, tapu kaydı temiz değilse işlem risklidir. Bu yazıda tapu kaydında hangi bilgilerin bulunduğunu ve alıcı olarak her birinde neye dikkat etmen gerektiğini anlatıyoruz.

Tapu kaydında hangi bilgiler yer alır?

Şerhler ve beyanlar: en çok atlanan bölüm

Şerh, taşınmaz üzerindeki hakları ve kısıtlamaları gösterir. Bu bölümde görebileceğin kayıtlardan bazıları:

• İpotek: genellikle banka kredisi kaynaklı; devirde kaldırılması gerekir
• Haciz: borç nedeniyle konulan kısıtlama; satışı doğrudan engelleyebilir
• İntifa hakkı: mülkü başkasının kullanma hakkı — mülkiyet sende olsa bile oturma hakkı başkasında olabilir
• Aile konutu şerhi: eşin rızası olmadan devri sınırlandırır
• Kira şerhi: mevcut kiracının hakkını güçlendirir

“İpoteği tapuda kaldırırız” sözüne güvenip ödeme yapma. İpoteğin kaldırılması, devirle aynı işlem akışında planlanmalıdır.

Hisseli (paylı) tapuda ne değişir?

Hisseli tapularda taşınmazın tamamı değil, belirli bir payı satılır. Bu durumda kullanım ve satış kararları diğer paydaşlarla birlikte alınır. Hisseli tapu her zaman kötü değildir; ancak ne satın aldığını net bilmen gerekir.

• Kaç paydaş var ve payların oranı ne?
• Fiilî kullanım konusunda paydaşlar arasında yazılı bir düzenleme var mı?
• Senden önceki paydaşların ön alım hakkı söz konusu mu?
• Kredi kullanımı planlıyorsan banka hisseli tapuyu kabul ediyor mu?

Tapu bilgisi nasıl sorgulanır?

Taşınmaz sahibi, kendi tapu kaydını resmî kanallardan görüntüleyebilir ve paylaşabilir. Alıcı olarak satıcıdan güncel kaydı göstermesini isteyebilirsin. İşlem adımlarının güncel hâli için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ve e-Devlet sayfalarına bak.

Durup düşündüren işaretler

• Satıcı tapu kaydını göstermekten kaçınıyorsa
• Tapudaki malik ile görüştüğün kişi farklıysa ve vekâlet belgesi net değilse
• Vekâletnamenin kapsamı “satış yetkisi” içermiyorsa
• Adres, ada/parsel bilgisiyle örtüşmüyorsa
• Ödemenin tapu devrinden önce yapılması isteniyorsa

Benzer riskler ve korunma yolları için ev alımında dolandırıcılık riskini azaltma rehberi yazımıza bakabilirsin.

Örnek: bir kayıtta neyi görürsün?

Tapu kaydına baktığında zihninde şu sıralamayı izle:

1. Kim? Malik bölümündeki isim, satışı yapan kişiyle aynı mı?
2. Ne? Cinsi alanı kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı, arsa mı?
3. Ne kadar? Tam mülkiyet mi, hisse mi? Hisse oranı ne?
4. Nerede? Ada/parsel ve bağımsız bölüm numarası gezdiğin daireyle eşleşiyor mu?
5. Yük var mı? İpotek, haciz, şerh bölümünde ne yazıyor?

Bu beş sorunun yanıtını alamadan ödeme aşamasına geçme.

Vekâletle satışta nelere bakılır?

• Vekâletname satış yetkisi içeriyor mu? (genel vekâlet her zaman yetmez)
• Vekâletin düzenlendiği tarih ve geçerliliği
• Vekâlette taşınmazın açıkça belirtilip belirtilmediği
• Vekilin kimliği ile vekâletteki bilgilerin eşleşmesi
• Vekâletin azledilip azledilmediği

Vekâletle yapılan işlemlerde en sık karşılaşılan sorun, vekâletin kapsamının satışı kapsamamasıdır. Belgeyi okumadan ilerleme.

Mirasa konu taşınmazlar

Satıcı mülkü miras yoluyla edinmişse, intikal işlemlerinin tamamlanmış olması gerekir. Paylı mülkiyet söz konusuysa tüm paydaşların işleme katılması ya da usulüne uygun vekâlet vermesi gerekir. Bu durumda süreç daha uzun sürebilir; takvimini buna göre planla.

Tapu kontrolü özet listesi

• Güncel tapu kaydını gördüm
• Malik ile satıcı aynı kişi (veya geçerli vekâlet var)
• Cinsi: kat mülkiyeti / kat irtifakı — hangisi olduğunu biliyorum
• Ada, parsel ve bağımsız bölüm numarası gezdiğim daireyle eşleşiyor
• İpotek / haciz / şerh bölümünü okudum
• Varsa ipoteğin devirle birlikte kaldırılması planlandı
• Hisse durumunu ve diğer paydaşları biliyorum
• Ödeme ile devir aynı işlem akışında planlandı

Takyidat nedir, neden önemli?

Takyidat, taşınmaz üzerindeki kısıtlayıcı kayıtların tamamına verilen ad: ipotek, haciz, şerh, beyan ve irtifak hakları. Tapu kaydının en kritik bölümü burasıdır; çünkü mülkiyet sana geçse bile bu kayıtlar seninle birlikte gelir.

Tapu senedinde alan alan okuma

1. İl / ilçe / mahalle: Gezdiğin adresle aynı mı?
2. Ada / parsel: Taşınmazın kadastral kimliği. Yanlış parsel, yanlış taşınmaz demektir.
3. Bağımsız bölüm no: Dairenin numarası. Kapıdaki numarayla örtüşmeyebilir — projedeki numara esastır.
4. Cinsi: Arsa / kat irtifakı / kat mülkiyeti.
5. Yüzölçümü: Arsa için; daire için arsa payı.
6. Arsa payı: Dairenin arsadaki payı. Kentsel dönüşüm ve ortak karar süreçlerinde belirleyici olur.
7. Malik ve hisse: Kim, hangi oranda sahip.
8. Edinme sebebi ve tarihi: Satış, miras, bağış… Çok yeni bir edinme ek soru sormayı gerektirebilir.
9. Takyidat: Yukarıdaki tablo.

Arsa payı sık atlanır. Aynı binadaki benzer iki dairenin arsa payı farklı olabilir; bu, ileride kentsel dönüşüm veya yıkım-yeniden yapım gündeme geldiğinde doğrudan hak kaybına yol açabilir.

İpotekli taşınmazda ödeme–devir kurgusu

İpotekli bir ev almak olağan bir durum; önemli olan sıralamanın doğru kurulması.

1. Satıcının bankasından kalan borç tutarını ve ipotek fek (kaldırma) koşullarını yazılı olarak öğren.
2. Senin ödeyeceğin tutarın bir kısmı doğrudan bu borcu kapatacak biçimde planlanır.
3. Tapu randevusunda banka yetkilisi veya fek yazısı hazır bulunur.
4. İpotek kaldırılır, devir yapılır, kalan bakiye satıcıya ödenir.
5. Tüm adımlar aynı gün ve aynı işlem akışında tamamlanır.

“Önce ödeme yap, ipoteği sonra kaldıracağız” kurgusu en riskli senaryodur. Kabul etme.

Miras ve hisseli durumlarda süreç

• İntikal tamamlanmış mı? Mirasçılar adına tescil yapılmadan satış yapılamaz.
• Tüm mirasçılar var mı? Paylı mülkiyette tamamının katılımı ya da usulüne uygun vekâleti gerekir.
• Vekâlet kapsamı: Satış yetkisi açıkça yazılı olmalı.
• Ön alım (şufa) hakkı: Paylı mülkiyette diğer paydaşların hakkı gündeme gelebilir.
• Süre: Bu tür işlemler normalden uzun sürer; takvimini buna göre kur.

Kayıt nasıl görülür, kim görebilir?

Taşınmaz maliki kendi kaydını resmî kanallardan görüntüleyebilir ve paylaşabilir. Alıcı olarak satıcıdan güncel kaydı göstermesini istemek olağan bir taleptir. İşlem adımlarının güncel hâli için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ve e-Devlet sayfalarına bak.

• Kaydın tarihi güncel mi? (birkaç hafta önceki kayıt yeterli olmayabilir)
• Ekran görüntüsü yerine kaydın kendisini görebiliyor musun?
• Tapu günü bir kez daha kontrol edilecek mi?

Tapu günü kontrol listesi

• Güncel tapu kaydı o gün yeniden kontrol edildi
• Malik ile satıcı aynı kişi (veya satış yetkili vekâlet var)
• Ada, parsel, bağımsız bölüm numarası doğrulandı
• Takyidat bölümü temiz ya da kaldırma işlemi akışa dahil
• Ödeme ile devir eş zamanlı planlandı
• Beyan edilen bedel gerçek bedelle uyumlu
• Demirbaş ve teslim koşulları yazılı
• Tapu senedi ve dekontlar saklandı

Önemli uyarı

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Tapu, miras, vekâlet ve ipotek konuları olaya göre değişir. İşlem öncesinde bir hukuk uzmanına danışman, karşılaşabileceğin maliyetin yanında çok küçük bir harcamadır. Güncel mevzuat için Mevzuat Bilgi Sistemi.

Tapu terimleri sözlüğü

Satış bedeli beyanı

Tapuda beyan edilen satış bedeli, harcın hesabına esas olur. Bedelin gerçekten düşük gösterilmesi talep edilebiliyor; bu talebi kabul etmeden önce şunları düşün:

• İleride sen satarken, düşük görünen alış bedeli üzerinden bir fark hesaplanabilir.
• Kredi kullanıyorsan banka ekspertiz değerini esas alır; tutarsızlık sorun çıkarır.
• Ödediğin gerçek bedelin belgelenememesi, uyuşmazlıkta aleyhine olur.
• Vergisel sonuçları konusunda bir mali müşavire danışmak yerinde olur.

Kısa vadede küçük görünen bir tasarruf, uzun vadede daha büyük bir maliyete dönüşebilir. Bu kararı bilgiyle ver.

Tapu harcı ve masraflar kime ait?

Uygulamada harç alıcı ve satıcı arasında paylaşılabilir; taraflar arasındaki anlaşmaya göre değişir. Pazarlık aşamasında şunları yazılı netleştir:

• Tapu harcının oranı ve paylaşımı
• Döner sermaye / işlem bedelini kim ödeyecek
• Emlakçı hizmet bedeli varsa oranı ve kimden alınacağı
• Kredi masraflarının kime ait olduğu
• Taşınma ve devir tarihleri

Güncel oranlar için e-Devlet ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü kaynaklarına bak.

Tapu aşamasında yapılan 6 hata

1. Kaydı yalnızca bir kez, haftalar önce kontrol etmek
2. Takyidat bölümünü okumadan “temiz” varsaymak
3. Vekâletin kapsamını okumamak
4. Bağımsız bölüm numarasını kapı numarasıyla karıştırmak
5. Ödemeyi devirden önce tamamlamak
6. Demirbaş ve teslim koşullarını yazılı hâle getirmemek

Müteahhitten / kat karşılığı projeden alımda tapu

Kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle yapılan binalarda daireler arsa sahibi ile müteahhit arasında paylaşılır. Alıcı olarak kimden aldığın önemlidir.

• Satıcı (arsa sahibi mi, müteahhit mi) o bağımsız bölümün tapuda maliki mi?
• Henüz tapu devri yapılmamışsa “satış vaadi” mi söz konusu?
• Kat irtifakı kurulmuş mu, bağımsız bölüm numarası belli mi?
• Kat karşılığı sözleşmesinde o daire hangi tarafa bırakılmış?
• Yapı ruhsatı ve yapı denetim süreci hangi aşamada?
• Teslim tarihi ve gecikme hâli yazılı mı?

Tapu devri henüz yapılamıyorsa, ödeme planının devir aşamalarına bağlanması gerekir. Bu tür işlemlerde bir hukuk uzmanından destek almak güçlü biçimde önerilir.

Özet: tapu kontrolünde üç kural

1. Kaydı kendin gör, güncel gör. Satıcının gönderdiği ekran görüntüsü veya haftalar önce alınmış bir kayıt yeterli değildir. Tapu günü bir kez daha kontrol et.
2. Takyidat bölümünü satır satır oku. İpotek, haciz, şerh ve irtifak hakları mülkiyetle birlikte sana geçer. “Temiz” varsaymak en pahalı varsayımdır.
3. Ödeme ile devri ayırma. Para ve mülkiyet aynı işlem akışında el değiştirmeli. Önce ödeme isteyen her kurguda bir adım geri çekil.

Bu üç kural, ev alımındaki hukuki risklerin büyük bölümünü kapsar. Geri kalanı için bir hukuk uzmanına danışmak, işlem büyüklüğü düşünüldüğünde küçük bir harcamadır.

Tapusu net, kriterlerine uyan ev arıyorsan

Talebini yazarken “kat mülkiyetli, ipoteksiz, iskânlı” gibi beklentileri açıkça belirtmek, sana gelen tekliflerin kalitesini yükseltiyor. aradığın evi tarif ettiğin bir talep oluşturup bu beklentileri baştan yazabilirsin.