Ev Alımında Dolandırıcılık Riskini Azaltma Rehberi

Ev alımında dolandırıcılık, araç alımına göre daha az sıklıkta ama çok daha yüksek tutarlı. Bu yazıda riski azaltan kontrolleri işlem sırasına göre anlatıyoruz.

Kontrol 1: Karşındaki kişi kim?

• Tapuda kayıtlı malik ile satışı yapan kişi aynı mı?
• Vekâletle işlem yapılacaksa vekâletname satış yetkisi içeriyor mu?
• Vekâletin geçerliliği ve kapsamı kontrol edildi mi?
• Birden fazla paydaş varsa hepsi işleme katılıyor mu?

Kontrol 2: Mülk gerçekten tarif edildiği gibi mi?

• Tapudaki ada/parsel ve bağımsız bölüm numarası, gezdiğin daireyle eşleşiyor mu?
• Tapu kaydında ipotek, haciz veya şerh var mı? (bkz. tapu kaydında nelere bakılmalı)
• İskân alınmış mı, kat mülkiyetine geçilmiş mi? (bkz. kat mülkiyeti ve iskân)
• Projeye aykırı imalat var mı?
• Binanın deprem ve yapı güvenliği hakkında resmî bilgi var mı? (AFAD deprem tehlike haritaları)

Kontrol 3: Ödeme nasıl yapılıyor?

Tapu devri ile ödeme aynı işlem akışında olmalı. “Önce kaparo, sonra tapu” düzeni en yüksek riskli senaryodur.

• Ödeme banka kanalıyla, açıklamalı ve satıcının kendi hesabına yapılıyor mu?
• İpotek varsa, kaldırılması ödeme ile aynı akışta planlandı mı?
• Elden nakit veya üçüncü kişi hesabı talep ediliyor mu? (kırmızı bayrak)
• Ön ödeme yapılacaksa koşulları yazılı hâle getirildi mi?

Kontrol 4: Yazılı olan ne?

Sözlü mutabakat, anlaşmazlıkta işe yaramaz. Şunları yazılı hâle getir:

1. Satış bedeli ve ödeme takvimi
2. Devir tarihi ve teslim koşulları
3. Demirbaş listesi (beyaz eşya, mutfak dolabı, klima vb.)
4. Mevcut eksik ve hasarların listesi
5. Masrafların taraflar arasında paylaşımı
6. Vazgeçme hâlinde uygulanacak koşullar

Kontrol 5: Evde kiracı var mı?

Kiracılı bir mülk satın alıyorsan, mevcut kira sözleşmesinin koşulları seni de ilgilendirir. Sözleşmenin bitiş tarihini, kira bedelini ve depozito durumunu devralmadan önce öğren.

Şüphe duyduğunda

İşlemde tereddüt ettiğin bir nokta varsa bir hukuk uzmanına danış. Bu içerik hukuki tavsiye değildir. Tüketici hakları ve başvuru yolları için Ticaret Bakanlığı tüketici kaynaklarına, tapu işlemleri için TKGM sayfalarına bakabilirsin.

Sık görülen üç senaryo

Sahte satıcı

Tapuda kayıtlı olmayan bir kişi, boş bir daireyi gezdirip kapora toplar. Ayırt edici işaret: tapu kaydının ve kimliğin birlikte gösterilememesi.

Kapsamı aşan vekâlet

Elinde vekâletname olan kişi, aslında satış yetkisi içermeyen bir belgeyle işlem yapmaya çalışır. Vekâletin kapsamı okunmadan ilerlenmemelidir.

Yükü gizlenen taşınmaz

Üzerinde ipotek veya haciz bulunan taşınmaz, bu durum açıklanmadan satışa çıkarılır. Güncel tapu kaydı görülmeden ödeme yapılmamalıdır.

Ödeme planını kim belirlemeli?

Ödeme takvimi, tapu devri ile eşzamanlı olacak biçimde kurgulanmalı. Ön ödeme yapılacaksa:

• Tutar ve koşullar yazılı olmalı
• Hangi durumda iade edileceği belirtilmeli
• Ödeme banka kanalıyla ve açıklamalı yapılmalı
• Alıcı ve satıcı dışında üçüncü bir hesap kullanılmamalı
• Devir tarihi yazılı olarak belirlenmeli

İşlem öncesi son kontrol

1. Güncel tapu kaydını gördüm, şerh/ipotek/haciz bölümünü okudum.
2. Satıcının kimliği ile malik aynı (ya da geçerli satış vekâleti var).
3. İskân ve kat mülkiyeti durumunu belgeyle doğruladım.
4. Binanın yapısal durumu hakkında bilgi aldım.
5. Tüm koşullar yazılı hâle getirildi.
6. Ödeme ile devir aynı akışta planlandı.
7. Kiracı varsa sözleşme koşullarını öğrendim.

Bu yedi maddenin hepsi tamam değilse, işlemi ertelemek en düşük maliyetli seçenektir.

Vekâletname kontrolü

Ev alımındaki risklerin önemli bir kısmı vekâlet kaynaklı. Belgede şunlara bak:

• Taşınmazın açıkça belirtilmiş olması (ada/parsel/bağımsız bölüm)
• Satış yetkisi ifadesinin bulunması
• Düzenleme tarihi ve geçerlilik durumu
• Vekilin kimliği ile belgedeki bilgilerin eşleşmesi
• Azledilip azledilmediğinin teyidi

Kapsamı belirsiz bir vekâletle işlem yapılmamalıdır.

Ödeme kurgusu: doğru ve yanlış

İşlem öncesi son kontrol

• Güncel tapu kaydını gördüm (takyidat bölümü dahil)
• Satıcının kimliği ile malik aynı (veya geçerli satış vekâleti var)
• İskân ve kat mülkiyeti durumunu belgeyle doğruladım
• Binanın yapısal durumu hakkında bilgi aldım
• Tüm koşullar yazılı hâle getirildi
• Ödeme ile devir aynı akışta planlandı
• Kiracı varsa sözleşme koşullarını öğrendim
• Tereddütlü maddelerde bir hukuk uzmanına danıştım

Aradığın evi tarif et

Kriterlerini net yazdığında, uygun olmayan tekliflerle vakit kaybetmezsin. aradığın evi tarif ettiğin bir talep oluştururken “kat mülkiyetli, iskânlı, ipoteksiz” gibi koşulları olmazsa olmazlar bölümüne ekleyebilirsin.