Kat Mülkiyeti, Kat İrtifakı ve İskân Nedir?

Ev ilanlarında en sık karşılaşılan ama en az anlaşılan üç kavram: kat irtifakı, kat mülkiyeti ve iskân. Üçü de binanın hukuki olgunluk düzeyiyle ilgili ve alacağın evin değerini, kredi uygunluğunu ve ileride satılabilirliğini etkiliyor.

Kat irtifakı nedir?

Henüz tamamlanmamış ya da yapı kullanma izni alınmamış bir binada, bağımsız bölümler üzerinde kurulan haktır. Arsa payı üzerinden tanımlanır. Kısaca: bina vaadi üzerine kurulu bir hak.

Kat mülkiyeti nedir?

Yapı tamamlanıp gerekli izinler alındıktan sonra, her bağımsız bölümün ayrı bir taşınmaz gibi tapuya işlenmesidir. Daireyi tam anlamıyla “bağımsız bir mülk” yapan aşama budur.

İskân (yapı kullanma izni) nedir?

Binanın projesine ve mevzuata uygun şekilde tamamlandığını gösteren resmî belgedir. İskân alınmadan kat mülkiyetine geçilemez. Ayrıca abonelikler, kredi ve bazı resmî işlemler için de aranır.

Üç durumun alıcı açısından karşılaştırması

İlanda “kat irtifaklı” yazıyorsa ne yapmalı?

• İskânın alınmama nedenini öğren (eksik imalat mı, idari süreç mi?)
• Kat mülkiyetine geçiş için öngörülen takvimi sor ve yazılı iste
• Yapı ruhsatı ve yapı denetim kayıtlarını kontrol et
• Kredi kullanacaksan bankanın bu duruma yaklaşımını önceden teyit et
• Projeye aykırı imalat (kapatılmış balkon, eklenen kat vb.) olup olmadığını sor

Kat irtifaklı bir daire alınmaz demiyoruz. Ama iskânın neden alınmadığını bilmeden fiyat avantajına bakarak karar verme.

Nereden doğrulanır?

• Tapu kaydındaki “cinsi” alanı, kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi olduğunu gösterir (bkz. tapu kaydında nelere bakılmalı)
• İskân durumu, binanın bağlı olduğu belediyeden sorgulanır
• Yapı ruhsatı ve yapı denetim süreçleri için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı kaynaklarına bakılabilir

Bir binanın hukuki yolculuğu

Üç kavram aslında aynı sürecin farklı aşamaları. Sıralamayı bilmek, ilanda gördüğün ifadeyi doğru yorumlamanı sağlar.

1. Arsa: henüz yapı yok, tapuda arsa görünür.
2. Yapı ruhsatı: inşaata başlama izni alınır.
3. Kat irtifakı: bağımsız bölümler proje üzerinden tapuya işlenir.
4. Yapı kullanma izni (iskân): bina tamamlanır, uygunluk belgelenir.
5. Kat mülkiyeti: her bağımsız bölüm ayrı taşınmaz olarak tapuya geçer.

Bir ilanda “kat irtifaklı” yazıyorsa bina 3. adımda; “kat mülkiyetli” yazıyorsa 5. adımda demektir.

Kat irtifaklı daire alırken karşılaşılabilecek durumlar

Kredi kullanacaksan

Bankaların kat irtifaklı taşınmazlara yaklaşımı farklılık gösterebiliyor. Teklif vermeden önce kredi kullanacağın bankadan bu konuda yazılı bilgi almak, sonradan iptal olan süreçleri önlüyor.

• Banka kat irtifaklı taşınmaza kredi kullandırıyor mu?
• Ekspertiz raporunda iskân eksikliği not düşülürse ne oluyor?
• Kat mülkiyetine geçişte ek belge isteniyor mu?
• Kredi onayının geçerlilik süresi ne kadar?

Üç cümlelik özet

Kat irtifakı, binanın henüz tamamlanmamış ya da izni alınmamış aşamasını anlatır. İskân, binanın projesine uygun tamamlandığını gösteren belgedir. Kat mülkiyeti, dairenin ayrı bir taşınmaz olarak tapuya işlenmiş hâlidir ve alıcı açısından en güvenli durumdur.

Arsa payı neden önemli?

Kat irtifakı arsa payı üzerinden kurulur; kat mülkiyetine geçildikten sonra da tapuda görünmeye devam eder. Arsa payı, binayla ilgili ortak kararlarda ve yenileme süreçlerinde senin ağırlığını belirler.

• Aynı binadaki benzer iki dairenin arsa payı farklı olabilir
• Kentsel dönüşüm ve yıkım-yeniden yapım süreçlerinde pay belirleyicidir
• Ortak gider paylaşımında da esas alınabilir
• Satın almadan önce tapu kaydındaki arsa payını mutlaka not et

İskânı olmayan binada karşılaşabileceklerin

Kontrol listesi

• Tapu kaydındaki “cinsi” alanını gördüm
• İskân durumunu ilgili belediyeden teyit ettim
• Kat irtifaklıysa geçiş takvimini yazılı istedim
• Projeye aykırı imalat olup olmadığını sordum
• Kredi kullanacaksam bankanın yaklaşımını önceden öğrendim
• Arsa payını not ettim

Beklentini talebine yaz

“Kat mülkiyetli ve iskânlı daire” gibi bir koşulun varsa bunu talebine yazman, uygun olmayan tekliflerle vakit kaybetmeni önler. aradığın evi tarif ettiğin bir talep oluştururken bu tür koşulları “olmazsa olmazlar” bölümüne ekleyebilirsin.