2026 Konut Piyasası ve Ev Fiyatları: Veriler Ne Diyor?

Kısa cevap: TÜİK verilerine göre 2026 Eylül ayında Türkiye genelinde 142.390 konut satıldı; bu, bir önceki yılın aynı ayına göre %9,3 azalış, bir önceki aya göre %11,8 artış anlamına geliyor. Ocak–Eylül döneminde toplam satış 1.092.919 oldu ve geçen yılın aynı dönemine göre %7,2 geriledi.

Bu yazı fiyat tahmini yapmıyor. Yaptığı şey, resmî olarak yayımlanmış sayıları aktarmak ve alıcı olarak bu sayılardan ne çıkaracağını göstermek. Fiyatın nereye gideceğini kimse bilemez; ama piyasanın hangi yöne ağırlık verdiğini veriler söyler.

Özet: Eylül 2026 tablosu

Kaynak: TÜİK Konut Satış İstatistikleri, Eylül 2026. Veriler 4 Kasım 2026 tarihinde kontrol edilmiştir.

Satışlar nasıl dağılıyor?

Üç kırılım, piyasanın hangi yöne çalıştığını gösteriyor.

İpotekli satış artıyor, toplam satış azalıyor

Eylül ayında toplam satış %9,3 gerilerken ipotekli satış %5,1 arttı. İpotekli satışların toplam içindeki payı %16 oldu. Ocak–Eylül döneminde ipotekli satış 212.210'a ulaştı; geçen yılın aynı döneminde bu sayı 170.209'du.

Alıcı için anlamı: kredi, kararın giderek daha belirleyici bir parçası hâline geliyor. Kredi kullanmayı düşünüyorsan ön onayını ev aramaya başlamadan önce almak, hem bütçeni netleştirir hem de pazarlıkta elini güçlendirir.

İkinci el geriliyor, ilk satış artıyor

Eylül ayında ilk kez satılan konut sayısı 51.519 olarak gerçekleşti ve %3,9 arttı; ikinci el satışlar ise 90.871'e geriledi ve %15,3 azaldı. Toplam satışlar içinde ikinci elin payı %64, ilk satışın payı %36.

Ocak–Eylül döneminde ikinci el satışlar 733.006'ya indi (geçen yıl 814.883), ilk satışlar ise 359.913 ile neredeyse yatay kaldı (geçen yıl 362.242).

Alıcı için anlamı: ikinci el tarafında işlem hacmi daralıyor. Bu, satıcıların daha uzun süre beklediği anlamına gelebilir — ki bu da pazarlık alanı demektir. Acele etmeyen alıcı, daralan bir pazarda genellikle avantajlıdır.

Satışlar birkaç ilde yoğunlaşıyor

Eylül 2026'da İstanbul'da 22.212 konut satıldı ve toplam satışlar içindeki payı %15,6 oldu. Ankara %8,7, İzmir %5,3 payla izledi. Bu üç il, ülkedeki toplam konut satışlarının yaklaşık %30'una sahiplik yapıyor. En az konutun satıldığı il ise 67 konutla Ardahan oldu.

Alıcı için anlamı: büyük illerde rekabet yoğun. Arama alanını tek bir ilçeyle sınırlamak yerine, ulaşım süresi ölçütünü sabitleyip komşu ilçeleri de kapsama almak genellikle daha çok seçenek üretir. Yöntem için oturulacak semt nasıl seçilir yazısına bakabilirsin.

Bu veriler fiyat hakkında ne söyler?

Doğrudan bir şey söylemez — ve bunu açıkça yazmak gerekiyor. Satış adedi, fiyat değildir. Satışların azalması fiyatların düştüğü anlamına gelmez; fiyatların arttığı anlamına da gelmez.

Satış adedinin söylediği şey işlem hacmidir: kaç ev el değiştiriyor. Fiyat için ayrı bir seri gerekir ve o da bölgeye, bina yaşına, metrekareye ve binlerce başka değişkene göre değişir. Tek bir ülke ortalaması, senin baktığın daire hakkında neredeyse hiçbir şey söylemez.

Piyasa verisini “fiyat ne olacak” sorusunu yanıtlamak için değil, “ne zaman ve nerede pazarlık alanım var” sorusunu yanıtlamak için kullan.

Kendi aradığın evin fiyatını nasıl değerlendirirsin?

Ülke geneli veriler çerçeve verir; karar ise emsal karşılaştırmasıyla alınır. Pratik yöntem:

1. Aynı mahallede, benzer özellikte en az beş ilan topla. Bina yaşı, net metrekare, kat ve cephe benzer olmalı.
2. Net metrekare fiyatını hesapla. Brüt değil net — ikisi arasındaki fark belirgin olabilir.
3. Farkların nedenini açıkla. Fiyat farkı varsa bir nedeni vardır: kat, cephe, asansör, otopark, aidat, tadilat ihtiyacı.
4. İlan fiyatının satış fiyatı olmadığını unutma. İlan, satıcının başlangıç talebidir.

Adım adım yöntem için satılık daire fiyatları nasıl karşılaştırılır yazısına bakabilirsin.

“Şimdi mi almalı, beklemeli mi?”

Bu sorunun dürüst yanıtı: piyasa zamanlaması kimsenin güvenilir biçimde yapamadığı bir iştir. Fiyat tahmini yapan içeriklere temkinli yaklaş; bu yazı da tahmin yapmıyor.

Zamanlamayı tahmine değil kendi durumuna bağla:

Satın alma ile kirada kalmayı karşılaştırmak için ev almak mı kirada oturmak mı yazısındaki hesap çerçevesini kullanabilirsin.

Fiyat, maliyetin tamamı değil

Piyasa tartışmasında gözden kaçan şey, ilan fiyatının toplam maliyetin yalnızca bir parçası olduğu. Devirde tapu harcı (matrahın binde 20'si, alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı), döner sermaye hizmet bedeli ve DASK; sonrasında aidat, ısınma, emlak vergisi ve tadilat gelir.

Tapu tarafını kendi rakamlarınla hesaplamak için tapu masrafı hesaplama aracını, toplam maliyet için ev almanın gerçek maliyeti yazısını kullanabilirsin.

Veriyi kendin takip et

Bu yazıdaki sayılar Eylül 2026 dönemine aittir ve her ay güncellenir. Kendi takibin için:

• TÜİK Konut Satış İstatistikleri — aylık, il düzeyinde yayımlanır.
• TÜİK Veri Yayımlama Takvimi — bültenin hangi gün açıklanacağını gösterir.
• Terimlere dikkat et: “ilk satış”, kat irtifakı/kat mülkiyeti almış bir konutun ilk kez satılması; “ikinci el satış”, ilk satıştan alan kişinin konutu tekrar satmasıdır. “İpotekli satış”, satın alınan konutun kredi teminatı olarak gösterilmesidir.

Haber başlıkları çoğu zaman tek bir sayıyı öne çıkarır; bültenin kendisine bakmak, bağlamı da verir.

Satışlar illere nasıl dağılıyor?

TÜİK'in Eylül 2026 verilerine göre en çok konut satılan iller:

İlk üç il, ülkedeki toplam konut satışlarının yaklaşık %30'una sahiplik yapıyor. En az konutun satıldığı il ise 67 konutla Ardahan oldu.

Bu dağılımın alıcı için iki anlamı var. Birincisi: büyük illerde işlem hacmi yüksek, yani emsal bulmak kolay — karşılaştırma yapabilirsin. İkincisi: rekabet de yüksek, yani uygun ilan hızlı gidiyor. Hazırlıklı olmak (kredi ön onayı, belge listesi, karar ölçütleri) burada doğrudan avantaj sağlıyor.

Piyasa verisini okurken üç tuzak

• Tek aya bakmak. Aylık dalgalanma yüksektir. Eylül 2026'da satışlar bir önceki yılın aynı ayına göre %9,3 azalırken, bir önceki aya göre %11,8 artmıştı. İki sayı aynı veriden çıkıyor ama zıt izlenim veriyor. Kümülatif toplam ve yıllık değişim daha güvenilir.
• Adet ile fiyatı karıştırmak. Satış adedi işlem hacmini ölçer, fiyatı değil. “Satışlar düştü” cümlesinden “fiyatlar düştü” sonucu çıkmaz.
• Haber başlığına güvenmek. Aynı bültenden hem “satışlar azaldı” hem “aylık rekor” başlığı çıkarılabiliyor. Bültenin kendisine bakmak bağlamı da verir.

Bu yazıyı hazırlarken kullandığımız derlemede bile bir tutarsızlık vardı: il bazlı tablonun “Türkiye” satırında 2025 karşılaştırması için Haziran rakamı kullanılmış ve buradan hatalı bir artış oranı çıkmıştı. O oranı kullanmadık. Kaynak kontrolü, veriyi aktaran için de gereklidir.

Terimler: ne neyi ölçüyor?

Bu tanımlar önemli çünkü “ipotekli satış” kredili alımın tamamını kapsamaz; yalnızca konutun kendisinin teminat gösterildiği işlemleri sayar. Benzer biçimde “ilk satış”, sıfır konut demek değildir — daha önce hiç satılmamış konut demektir.

Sonuç ve karar rehberi

2026 Eylül verisi üç şeyi gösteriyor: toplam satış yıllık bazda geriliyor, ipotekli satış artıyor, ikinci el payı daralıyor. Bunların hiçbiri fiyatın nereye gideceğini söylemiyor; ama alıcı olarak nasıl davranacağını söylüyor.

• Kredi kullanacaksan ön onayını önceden al — ipotekli satış ağırlığı artıyor.
• İkinci elde acele etme — işlem hacmi daralan bir pazarda bekleyen alıcı güçlüdür.
• Proje satışında teslim riskini ayrıca değerlendir — ilk satış payı artıyor.
• Arama alanını tek ilçeyle sınırlama — büyük illerde rekabet yoğun.
• Fiyatı emsalle karşılaştır — ülke ortalaması senin daireni anlatmaz.

Bu yazı yatırım tavsiyesi değildir; yayımlanmış resmî verilerin aktarımı ve alıcı açısından yorumudur.