Tapu Devri İçin Gerekli Belgeler

Tapu kaydını okumak ayrı bir iş, devir gününe hazırlanmak ayrı bir iş. Kaydı okumayı ev alırken tapu kaydında nelere bakılmalı yazısında anlattık. Bu yazı, randevu gününe odaklanıyor: hangi belge kimden, hangi sırayla, ne zaman.

Önemli not: belge listeleri ve işlem adımları zaman içinde güncellenebilir. Randevu öncesinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün güncel sayfasından ya da e-Devlet üzerinden doğrulama yapmak gerekir. Aşağıdaki liste bir hazırlık çerçevesidir, resmî tebliğ değildir.

Alıcı tarafında hazırlık

• Kimlik belgesi (fotoğraflı, geçerli)
• Vesikalık fotoğraf (istenebilir)
• Zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi — taşınmaz için geçerli olmalı
• Kredi kullanılacaksa bankanın ipotek ve ödeme süreciyle ilgili belgeleri
• Vekâletle işlem yapılacaksa noterden düzenlenmiş vekâletname
• Yabancı uyrukluysan ek belgeler gerekebilir — önceden sor

Satıcı tarafında hazırlık

• Kimlik belgesi
• Tapu senedi (ya da bilgileri)
• Belediyeden emlak vergisi değer bildirimi / rayiç belgesi
• Varsa iskân (yapı kullanma izni) belgesi
• Bina yönetiminden ortak gider borcu bulunmadığına dair yazı
• Vekâletle işlem yapılacaksa satış yetkisi içeren noter vekâletnamesi
• Hisseli taşınmazda diğer paydaşların durumu

Vekâletname: en kritik kontrol

Vekâletle yapılan işlemlerde en sık yaşanan sorun, vekâletnamenin satış yetkisi içermemesi ya da kapsamının yanlış anlaşılmasıdır.

1. Vekâletnamede taşınmaz satışı yetkisi açıkça yazıyor mu?
2. Hangi taşınmaz için verildiği belirli mi?
3. Geçerlilik süresi var mı, dolmuş mu?
4. Vekâletname iptal edilmiş olabilir mi? Noter kayıtlarından doğrulanabilir.
5. Vekil eden kişi hayatta ve ehliyetli mi?

Vekâletname gördüğünde “var” demek yetmez; kapsamını okumak gerekir. Genel vekâletname her zaman satış yetkisi vermez.

Ödeme ile devir eş zamanlı olmalı

Devir gününün tek kuralı budur: para ile tapu aynı anda el değiştirmeli. Önceden yapılan büyük ödemeler, devrin gerçekleşmemesi hâlinde geri alınması güç durumlar yaratır.

• Ödemeyi banka kanalıyla ve kayıt bırakarak yap; açıklama alanına taşınmaz bilgisini yaz.
• Nakit ve elden ödemeden kaçın.
• Kapora/ön ödeme yapılacaksa yazılı sözleşmeyle ve koşulları belirleyerek yap.
• Satıcıdan başka bir kişinin hesabına ödeme isteniyorsa dur ve nedenini yazılı olarak sor.
• Kredi kullanıyorsan bankanın ödemeyi ne zaman yapacağını önceden netleştir.

Dolandırıcılık işaretlerinin tamamı için ev alırken dolandırıcılık nasıl önlenir yazısına bakabilirsin.

Harç ve giderler: tutar değil, kim öder?

Devirde tapu harcı ve döner sermaye bedeli gibi kalemler doğar. Oranlar ve tutarlar değişebildiği için burada rakam yazmıyoruz; önemli olan kimin ödeyeceğinin baştan kararlaştırılmış olması.

Harç oranları için Gelir İdaresi Başkanlığı'nın güncel yayınlarına, işlem adımları için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'ne bakmak gerekir.

Randevu öncesi 48 saat kontrol listesi

1. Tapu kaydını yeniden sorgula. Haciz veya şerh, sözleşme ile randevu arasında da konulabilir. Son kontrol randevuya yakın yapılmalı.
2. DASK poliçesini hazırla. Taşınmazın doğru adres ve bilgileriyle düzenlendiğini kontrol et.
3. Yönetimden borçsuzluk yazısını al.
4. Ödeme planını yazılı hâle getir. Kim, ne zaman, hangi kanaldan ödeyecek?
5. Vekâletname varsa kapsamını doğrula.
6. Kredi kullanıyorsan banka ile randevu saatini eşle.
7. Taşınmazı son bir kez gör. Sözleşmede yazılı demirbaşlar (klima, dolap, kombi) yerinde mi?
8. Anahtar teslim zamanını netleştir. Devir anında mı, sonra mı? Yazılı olsun.
9. Kimlik ve belgeleri tek dosyada topla.

Devirden sonra yapılacaklar

• Elektrik, su, doğal gaz ve internet aboneliklerini üzerine al
• Emlak vergisi mükellefiyeti için belediyeye bildirim yap
• Bina yönetimine malik değişikliğini bildir
• Adres değişikliğini kaydettir
• Tapu senedini, sözleşmeyi, ödeme dekontlarını ve DASK poliçesini bir dosyada sakla

Devir dosyası yalnızca bugünün işi değil: evi sattığında alıcıya güven veren en güçlü belge o dosyadır.

Kredi kullanıyorsan süreç nasıl değişir?

Konut kredisi kullanıldığında devir günü tek taraflı bir işlem olmaktan çıkar; bankanın takvimi de denkleme girer.

1. Ekspertiz raporu. Banka taşınmaz için değerleme yaptırır; rapor olumsuz çıkarsa kredi tutarı değişebilir.
2. Kredi onayı ve tahsis. Ön onay ile kesin onay farklıdır; kesin onayı beklemeden satıcıya kesin tarih verme.
3. İpotek tesisi. Devir sırasında taşınmaz üzerine ipotek konur.
4. Ödemenin zamanlaması. Banka ödemeyi genellikle devir ve ipotek işlemi tamamlandıktan sonra yapar; satıcının bunu bilmesi gerekir.
5. Hayat ve DASK sigortaları. Banka talep edebilir; önceden hazırla.

Bu adımların süresi değişkendir. Satıcıyla anlaşırken “kredi süreci” için gerçekçi bir süre öngörmek, karşılıklı gerginliği baştan önler.

Hisseli taşınmazda ek kontroller

Taşınmaz birden fazla paydaşa aitse devir süreci farklı işler:

• Tüm paydaşların kimlikleri ve katılımı (ya da usulüne uygun vekâletname) gerekir.
• Payın tamamı mı, bir kısmı mı satılıyor? Tapu kaydında pay oranı açıkça görünmeli.
• Paydaşlardan biri satmak istemiyorsa yalnızca kendi payını satabilir — sen de o payın maliki olursun, tamamının değil.
• Diğer paydaşların yasal ön alım (şufa) hakkı gündeme gelebilir.
• Miras yoluyla intikal etmiş taşınmazda intikal işleminin tamamlanmış olması gerekir.

Hisseli taşınmaz almak baştan kötü bir karar değildir, ama ne satın aldığını tam olarak bilmen gerekir. Tapu kaydını okuma yöntemi için tapu kaydında nelere bakılmalı.

Randevu günü pratik notlar

• Randevu saatinden önce git; eksik belge için zamanın olsun.
• Kimlik belgelerinin geçerlilik süresini kontrol et.
• Tüm tarafların aynı anda hazır olduğundan emin ol.
• İşlem sırasında okunan beyanı dikkatle dinle; yanlış bilgi varsa imza öncesinde söyle.
• Tapu senedini teslim almadan ayrılma.
• Anahtar teslimini yazılı olarak kayıt altına al.

Teklifi kabul etmeden önce

Bu listeyi teklif aşamasında, kabul etmeden önce gözden geçirmek sorunların çoğunu baştan önler. Hangi belgenin kimde olduğunu sormak, satıcının hazırlık düzeyini de gösterir.

Arayışına yeni başlıyorsan: satılık emlak talebi oluştur. Gelen teklifleri değerlendirme yöntemi için teklifler nasıl karşılaştırılır yazısına bakabilirsin.

Talebin yayına çıkabilmesi için üyelik ve SMS ile telefon doğrulaması gerekir; bu adım zorunludur ve atlanamaz.