İlk Kez Ev Alacaklar İçin Adım Adım Kontrol Listesi

Ev almak, çoğu hanenin ömrü boyunca yaptığı en büyük tek işlem. Süreç uzun ve birbirine bağlı adımlardan oluşuyor; bir adımı atlamak sonraki adımlarda pahalıya mal olabiliyor. Bu rehber, kararı verdiğin andan tapuya kadar olan yolu sırayla anlatıyor.

Aşama 1: Bütçe ve finansman (ilana bakmadan önce)

Önce ne kadar ödeyebileceğini değil, ne kadar ödemeyi sürdürebileceğini hesapla. Peşinatın yanına şu kalemleri ekle:

Toplam maliyeti ayrıntılı hesaplamak için konutun gerçek toplam maliyeti yazımıza bakabilirsin.

Aşama 2: İhtiyaç listesini önceliklendir

“Olmazsa olmaz” ile “olsa iyi olur” ayrımını baştan yapmazsan, gezdiğin her ev kafanı karıştırır. Listeyi üç sütuna ayır:

• Zorunlu: oda sayısı, bölge, bütçe üst sınırı, ulaşım
• Önemli: kat, cephe, asansör, otopark, bina yaşı
• Tercih: balkon büyüklüğü, ankastre, manzara

Aşama 3: Bölge araştırması

• Günün farklı saatlerinde (sabah, akşam, hafta sonu) bölgeyi gez
• Toplu taşıma duraklarına ve ana arterlere gerçek yürüme süresini ölç
• Okul, sağlık ocağı, market gibi günlük ihtiyaçlara mesafeyi kontrol et
• Çevredeki inşaat ve imar durumunu belediyeden sor
• Otopark sorununu akşam saatlerinde yerinde gör

Aşama 4: Ev gezileri ve kayıt tutma

Üçüncü evden sonra detaylar birbirine karışır. Her ev için aynı formu doldur: adres, fiyat, net/brüt m², oda, kat, ısıtma, aidat, bina yaşı, eksikler, fotoğraf. Gezide sorulacak sorular için satılık daire gezisinde sorulacak 25 soru listesini yanında götür.

Aşama 5: Hukuki ve yapısal kontrol

Beğendiğin ev için teklif vermeden önce iki konuyu netleştir:

1. Tapu durumu: kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı? Üzerinde ipotek, haciz veya şerh var mı? Ayrıntı için tapu kaydında nelere bakılmalı.
2. Yapı durumu: iskân (yapı kullanma izni) alınmış mı? Binanın yapı denetim ve deprem performansı hakkında bilgi var mı? Kavramlar için kat mülkiyeti, kat irtifakı ve iskân.

Aşama 6: Pazarlık ve sözleşme

Pazarlığı somut eksiklere dayandır: ısı yalıtımı, pencere değişimi gereği, aidat yüksekliği, asansör olmaması gibi. Sözlü mutabakatı mutlaka yazılı hâle getir; ödeme takvimi, demirbaş listesi ve teslim tarihi yazılı olsun.

Aşama 7: Tapu işlemi

• Randevu ve işlem adımlarını resmî kaynaktan teyit et
• Satıcının tapu üzerinde tek yetkili kişi olduğunu doğrula (vekâlet varsa kapsamını oku)
• Ödemeyi devir anında, izlenebilir bir yöntemle yap
• Devir sonrası abonelikleri (elektrik, su, doğalgaz) üzerine al

İlk kez ev alanların yaptığı 8 hata

1. Peşinatın tamamını kullanmak. Harç, taşınma ve ilk onarım için pay kalmıyor.
2. Bölgeyi tek bir saatte görmek. Gündüz sakin görünen sokak akşam farklı olabilir.
3. Aidatı sormamak. İki benzer daire arasındaki asıl fark genellikle burada.
4. İskân durumunu atlamak. Kredi ve abonelik aşamasında sorun çıkarabilir.
5. Sözlü mutabakata güvenmek. Demirbaş ve teslim koşulları yazılı olmalı.
6. Tek ev görüp karar vermek. Karşılaştırma olmadan pazarlık zayıf kalır.
7. Isınma giderini hesaba katmamak. Yalıtımsız dairede yıllık fark büyük.
8. Tapu kaydını görmeden ödeme yapmak. En yüksek riskli hata.

Üç evi karşılaştırma tablosu

Gezdiğin her ev için bu tabloyu doldur. Üçüncü evden sonra hafızaya güvenmek işe yaramıyor.

Süreç ne kadar sürer?

Gerçekçi bir takvim, acele kararları önler:

Satıcı tarafından gelen “bugün karar vermelisin” baskısı, bu takvimin hiçbir aşamasında normal değildir.

Kredi kullanacaksan: hazırlık

Konut kredisi, ev arama sürecini ikiye ayırır: kredi öncesi ve kredi sonrası. Önceden hazırlık yapmak, beğendiğin evi beklerken kaybetmeni önler.

1. Ne kadar kredi kullanabileceğini öğren. Gelir belgesi ve mevcut borç durumuna göre bankanın verebileceği tutarı önceden sor.
2. Peşinat oranını belirle. Peşinat arttıkça toplam maliyet düşer; ancak tüm nakdi peşinata vermek de risklidir.
3. Taşınmazın kredilendirilebilir olduğunu kontrol et. İskân durumu, tapu cinsi (kat mülkiyeti / kat irtifakı) ve hisseli olup olmaması belirleyicidir.
4. Ekspertiz sürecini öğren. Banka kendi ekspertizini yapar; ekspertiz değeri satış bedelinin altında çıkarsa kredi tutarı düşebilir.
5. Masrafları hesapla. Dosya masrafı, ekspertiz ücreti, DASK ve konut sigortası kalemlerini bütçene ekle.
6. Onay süresini takvimle. Kredi onayının geçerlilik süresi var; satıcıyla anlaştığın takvim buna sığmalı.

Bölge araştırmasında somut ölçüm yöntemi

“Merkezi konumda” ifadesi kimse için aynı şeyi anlatmıyor. Ölçerek karar ver:

Ev tipine göre farklı kontroller

Site içi daire

• Aidat tutarı ve neleri kapsadığı (su, güvenlik, havuz, spor salonu)
• Yönetim planı ve karar defteri — tartışmalı konular var mı?
• Site kurallarının yaşam biçimine uygunluğu (evcil hayvan, misafir, otopark)
• Ortak alan bakım fonu ve planlanan büyük harcamalar

Apartman dairesi

• Yönetim aktif mi, aidat düzenli toplanıyor mu?
• Çatı, asansör ve dış cephe bakım geçmişi
• Kat malikleri arasında devam eden anlaşmazlık var mı?
• Isıtma sistemi ortak mı bireysel mi, pay ölçer var mı?

Müstakil ev

• Arsa sınırları ve tapudaki yüzölçümü yerinde ölçümle örtüşüyor mu?
• Su, elektrik, doğalgaz ve kanalizasyon bağlantıları resmî mi?
• Yapı ruhsatı ve iskân durumu
• Bahçe, müştemilat veya ek yapı projede görünüyor mu?
• Bakım yükü: çatı, bahçe, ısıtma tamamen sana ait

Sıfır / proje aşamasındaki daire

• Teslim tarihi ve gecikme hâlinde ne olacağı sözleşmede yazılı mı?
• Kat irtifakı kurulmuş mu, kat mülkiyetine geçiş planı ne?
• Mahal listesi (hangi malzeme, hangi marka) ekli mi?
• Müteahhidin önceki projeleri teslim edilmiş mi?
• Ortak alan ve sosyal donatı taahhütleri yazılı mı?

Pazarlıkta kullanılabilecek somut kalemler

“Biraz indirim” demek yerine, tespit ettiğin eksikleri rakama çevir:

Pazarlıkta en güçlü koz, elinde karşılaştırılabilir başka seçenek olmasıdır. Tek eve kilitlendiğinde pazarlık gücün kendiliğinden azalır.

Tapu günü: adım adım

1. Randevu saatinden önce tüm tarafların ve belgelerin hazır olduğunu teyit et.
2. Güncel tapu kaydını o gün bir kez daha kontrol et; araya giren bir şerh veya haciz olmadığından emin ol.
3. İpotek varsa kaldırma işleminin aynı akışta planlandığını doğrula.
4. Ödemeyi devir işlemiyle eş zamanlı, izlenebilir biçimde yap.
5. Beyan edilen satış bedelinin gerçek bedelle uyumlu olmasına dikkat et.
6. İşlem sonrası tapu senedini ve dekontları sakla.

Taşındıktan sonraki ilk 30 gün

• Elektrik, su, doğalgaz ve internet aboneliklerini üzerine al
• DASK ve konut sigortası poliçelerini kendi adına düzenlet
• Adres değişikliğini ilgili kurumlara bildir
• Yönetime bilgi ver, aidat ödeme düzenini öğren
• Tesisat, elektrik ve su kaçağı kontrolü yaptır
• Kilitleri değiştir
• Emlak vergisi bildirimini ilgili belediyeye yap

Sık karşılaşılan durumlar

“Satıcı, bedeli olduğundan düşük göstermek istiyor.”

Beyan edilen bedelin gerçek bedelden düşük olması, ileride satış sırasında ve vergi açısından sana zarar verebilir. Bu talebi kabul etmeden önce bir uzmana danış.

“Evde kiracı var, çıkacağını söylüyorlar.”

Mevcut kira sözleşmesi, mülkün yeni sahibi olarak seni de bağlar. Sözleşmenin bitiş tarihini, kira bedelini ve depozito durumunu yazılı olarak öğren.

“Daire projeye aykırı; balkon kapatılmış.”

Aykırı imalat, iskân ve kredi süreçlerini etkileyebilir. Belediyeden durumu teyit et; giderilmesi gereken bir aykırılıksa maliyetini pazarlığa yansıt.

“Kat irtifaklı, ‘yakında kat mülkiyetine geçecek’ deniyor.”

Geçişin hangi aşamada olduğunu belgeyle iste. Süre taahhüdü sözlü kalmamalı.

Ortak alımda (eşler, kardeşler, ortaklar) dikkat edilecekler

İki veya daha fazla kişi birlikte ev alıyorsa, işlem öncesinde netleştirilmesi gereken konular var. Bunlar duygusal değil, yazılı konular.

• Tapuda hisseler hangi oranda tescil edilecek?
• Peşinat ve taksit katkıları hangi oranda olacak?
• Katkı oranı ile tapu hissesi farklıysa bu nasıl kayda geçecek?
• Taraflardan biri çıkmak isterse nasıl bir yol izlenecek?
• Masraflar (harç, tadilat, aidat) nasıl paylaşılacak?
• Kredi kullanılacaksa borçlu/kefil yapısı ne olacak?

Bu soruların yanıtı sözlü kaldığında, yıllar sonra çözülmesi zor anlaşmazlıklar doğuyor. İşlem öncesinde bir hukuk uzmanına danışmak en sağlıklısı.

Hane ihtiyacı zamanla değişir

Ev, ortalama olarak uzun süre kullanılan bir varlık. Bugünkü ihtiyacın yanına önümüzdeki 5–10 yılı da koy:

Her ihtimale göre ev alınmaz; ama hangi değişimin olası olduğunu bilmek, iki aday arasında seçim yaparken belirleyici olur.

Satılabilirlik: bugünden düşünülmesi gereken

Aldığın evi bir gün satacaksın. Bazı özellikler alıcı havuzunu daraltır:

• İskânı olmayan veya projeye aykırı imalatı bulunan daireler
• Hisseli tapu
• Asansörsüz binada üst kat
• Çok özel plan değişiklikleri (oda birleştirme, duvar kaldırma)
• Otoparksız ve yoğun park sorunu olan bölgeler
• Çok yüksek aidatlı siteler (alıcı için aylık yük)

Bunlar “alınmaz” demek değil; fiyata yansıması gerektiği ve çıkışta daha uzun süre bekleyebileceğin anlamına gelir.

Aradığın evi bulamıyorsan

Aylarca ilan taramak yerine ne aradığını bir kez net yazıp teklif toplayabilirsin. Bidora'da aradığın evi tarif ettiğin bir talep oluşturduğunda; il, ilçe, oda sayısı, metrekare ve bütçeni yazıyorsun, portföyü uyan emlakçılar ve ev sahipleri sana özel teklif gönderiyor. Nasıl yazıldığını görmek için ev talebi örnekleri sayfasına bakabilirsin. Talep oluşturmak ve teklif almak şu anda ücretsiz, komisyon alınmıyor.